안녕하세요. 오늘은 많은 분들이 관심을 가지는 주택연금에 대해 자세히 알아보려 합니다.
이번 글에서는 주택연금 가입조건, 고려해야 할 단점, 그리고 실제로 받을 수 있는 연금 금액까지 순서대로 설명드리겠습니다.
특히, 주택을 보유하고 계시면서 안정적인 노후 자금 마련 방법을 찾고 계신 분들께 도움이 되는 정보가 될 수 있도록 쉽게 풀어 설명드릴게요.
주택연금이란
주택연금은 집을 소유하고 있는 고령자가 그 주택을 담보로 맡기고, 계속 그 집에 살면서 매달 일정 금액을 연금처럼 지급받는 국가 제도입니다.
즉, 금융기관은 해당 주택을 담보로 연금을 지급하고, 연금 수령자가 사망한 이후에는 그 집을 매각해 지금까지 지급한 금액과 발생한 이자를 회수하게 됩니다.
이 제도는 국가에서 지급을 보장하기 때문에, 평생 안정적으로 연금을 받을 수 있다는 점이 큰 장점입니다.
주택연금 가입조건
주택연금에 가입하려면 몇 가지 요건을 충족해야 합니다. 연령 기준부터 주택의 보유 형태, 거주 요건까지 다양한 조건이 있으며, 아래 표를 통해 핵심적인 가입 자격을 한눈에 확인하실 수 있습니다.
| 구 분 | 내 용 |
| 가입연령 | 신청자 본인 또는 배우자 중 한 명이 만 55세 이상이며, 부부 중 적어도 한 명은 반드시 대한민국 국적을 보유해야 합니다. |
| 주택보유수 | 부부가 공동으로 보유한 주택의 공시가격 합이 12억 원 이하일 경우 가입 가능하며, 2주택 이상일 경우에도 총합이 12억 원을 넘지 않으면 가입이 가능합니다. 만약 2주택 보유자 중 공시가격이 12억 원을 초과한다면, 3년 이내에 1주택을 처분하겠다는 조건 하에 가입이 허용됩니다. |
| 대상주택 | ‘주택법’에 따라 정의된 일반 주택 외에도, 지방자치단체에 정식으로 등록된 노인복지주택과 주거용 오피스텔도 포함됩니다. |
| 거주요건 | 가입 당시 해당 주택에 실제 거주하고 있어야 하며, 주민등록상 주소도 동일한 곳으로 되어 있어야 합니다. 본인 또는 배우자 중 한 명이 실거주 중이면 요건이 충족됩니다. |
| 채무관계자 자격 | 가입자와 배우자는 기본적으로 의사결정 능력(의사능력 및 행위능력)을 갖추고 있어야 합니다. 만약 치매 등으로 인해 이러한 능력이 부족할 경우, 성년후견인 제도를 활용하면 가입이 가능합니다. |
가입 조건 및 자격
1. 연령 요건
- 주택연금은 본인 또는 배우자 중 한 명이 만 55세 이상이면 신청할 수 있습니다.
- 단, 연금을 실제로 얼마를 받을지는 부부 중 더 나이가 어린 분을 기준으로 계산되므로, 수령 금액이 기대보다 적을 수 있다는 점도 참고하셔야 합니다.
2. 주택 관련 조건
- 주택연금에 가입하려면 해당 주택의 공시가격이 12억 원 이하여야 합니다. 참고로, 과거에는 기준이 9억 원이었으나 현재는 12억 원으로 상향 조정되었습니다.
- 여러 채의 주택을 소유하고 있어도 공시가격을 합산했을 때 총액이 12억 원을 넘지 않는다면 가입이 가능합니다.
- 가입 대상은 아파트 외에도 주거용 오피스텔이나 지방자치단체에 등록된 노인복지주택까지 포함됩니다.
3. 실제 거주 여부
- 주택연금에 가입하려면 신청자 또는 배우자의 주민등록상 주소가 해당 주택에 실제로 등록되어 있어야 합니다. 실거주 요건을 충족해야만 신청이 가능합니다.
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수령 나이 및 연금 지급 방식
- 연금 수령 시작 시점
- 연금은 만 55세 이상부터 지급받을 수 있으며, 신청자의 연령이 높을수록 매달 받는 금액도 증가하게 됩니다.
- 지급 유형
주택연금은 신청자의 상황에 따라 총 3가지 방식 중 하나를 선택하여 수령할 수 있습니다.
- 정액형: 매월 일정한 금액을 꾸준히 수령하는 방식입니다.
- 초기증액형: 초기 몇 년 동안은 더 많은 금액을 받고, 이후에는 월 수령액이 줄어드는 구조입니다.
- 정기증가형: 처음에는 적은 금액으로 시작해 시간이 지날수록 매년 조금씩 연금액이 늘어나는 형태입니다.
주택연금 수령액 계산
주택연금수령액계산을 위해 일단 수령방식과 상품종류에 대해 짚고 넘어가도록 하겠습니다.
주택연금 예상연금조회(계산기)
아래 버튼을 선택하시면 예상연금조회 페이지로 이동됩니다. 궁금하신 분들은 본인의 예상연금액을 계산해 보시기 바랍니다.
상품종류
| 구 분 | 내 용 |
| 일반주택연금 | 55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령 |
| 주담대 상환용 주택연금 |
주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령 |
| 우대지급방식 | 부부기준 2억원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령 |
수령액 계산방식
| 구 분 | 내 용 | |
| 종신방식 | 정액형 | 월지급금을 피보증인 및 배우자의 종신까지 일정한 금액으로 고정하는 방식 |
| 초기증액형 | 월지급금이 최초 주채무 실행일부터 일정기간 동안(3년, 5년, 7년 또는 10년 중 선택)은 정액형보다 많고, 그 이후부터는 최초 월지급금의 70% 수준으로 지급되는 방식 | |
| 정기증액형 | 최초 주채무 실행일의 월지급금이 정액형보다 적고 36개월마다 4.5%씩 증가하는 방식 | |
| 확정기간방식 | 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식(대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정) | |
수령금액 계산
종신지급방식의 정액형으로 2024년 3월 1일 기준입니다.(거의 대부분의 주택연금 이용자 분들이 지급방식으로 종신방식을, 지급유형은 정액형을 이용 중입니다.)
아래 표를 참고하셔서 본인의 연령(부부 중 연소자 기준)과 주택가격을 맞춰보시면 수령가능액을 확인하실 수 있습니다.
단, 공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 산정됩니다.
1. 일반주택(종신지급방식, 정액형) / 단위: 천 원
60세 기준, 3억 아파트 주택연금은 대략 매월 59만 4천 원을 수령하게 되고, 65세 기준 5억 집 주택연금은 대략 매월 120만 1천 원을 수령하게 됩니다.
2. 노인복지주택(종신지급방식, 정액형) / 단위: 천 원
지방자치단체에 신고된 노인복지주택이 해당됩니다.
3. 주거목적 오피스텔(종신지급방식, 정액형) / 단위: 천 원
주택가격 계산
주택연금의 월지급금을 결정할 때 사용되는 주택가격은 한국주택금융공사에서 인정하는 시세를 기준으로 합니다.
아파트의 경우, 한국부동산원 시세와 KB국민은행 시세를 순서대로 적용하며, 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택이나 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통해 산정된 시세를 반영합니다.
주택연금 산정 시 적용되는 주택가격 기준은 다음과 같습니다.
1. 한국부동산원의 인터넷 시세
2. 국민은행의 인터넷 시세
3. 공시가격(공시가격이 없을 경우 시가표준액)
4. 한국주택금융공사와 협약을 맺은 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액
이때, 1번 또는 2번 기준으로 산정할 경우 아파트의 최저층은 하한평균가를, 그 외의 층은 중간값(한국부동산원 시세의 상한 평균가와 하한평균가의 평균) 또는 일반평균가(KB국민은행 시세)를 사용합니다.
또한, 신청인이 요청할 경우 감정평가액을 우선적으로 적용할 수 있으며, 이때 발생하는 감정평가 비용은 신청인이 부담해야 합니다.
시세가 12억 원을 초과하는 경우에는 월지급금 산정 시 12억 원을 기준으로 계산됩니다.
주택연금 이자율 초기보증료
주택연금 대출이자율
주택연금 대출이자는 매달 발생하지만, 실제로 현금으로 납부되는 것이 아니라 대출잔액에 더해지는 방식으로 처리됩니다. 이로 인해 이자가 복리로 계산되어 부채가 증가하게 됩니다.
주택연금 계약이 종료된 후, 가입자나 배우자가 사망한 뒤 주택을 처분하여 이자와 대출금을 한꺼번에 상환합니다.
만약 가입자가 중도 상환을 원할 경우, 수시로 이자를 상환할 수 있습니다.
대출금리는 기준금리(CD 91일물 또는 COFIX)와 가산금리(각각 1.1%, 0.85%)를 합산하여 결정되며, CD는 3개월 변동금리, COFIX는 6개월 변동금리입니다.
주택연금 보증료
주택연금 가입 시에는 초기 보증료와 연 보증료가 부과됩니다.
1. 초기 보증료
주택 감정가의 1.5%를 부담하게 됩니다. 예를 들어, 주택 가격이 7억 원이라면 초기 보증료로 약 1050만 원을 납부해야 합니다.
2. 연 보증료
매년 대출 잔액에 대해 0.75%의 보증료가 부과됩니다. 이 금액은 복리로 계산되기 때문에 시간이 지남에 따라 부담이 증가할 수 있습니다.
이 보증료는 대출잔액에 가산되며, 계약 종료 시 정산됩니다.
| 구 분 | 내 용 |
| 초기보증료 | 주택가격의 1.5%를 최초 가입할 때 납부 |
| 연보증료 | 보증잔액의 연 0.75%를 매달 나눠서 납부 |
주택연금 신청방법
문의와 신청은 주택이 위치한 지역의 지사에 직접 방문하여 진행하거나, 온라인을 통해 할 수 있습니다.
보증 심사와 보증서 발급이 완료되면 금융기관에 가셔서 금융거래를 체결한 후 주택연금을 수령하시면 됩니다.
아래 버튼을 클릭하시면 한국주택금융공사 신청안내 페이지로 이동합니다.
주택연금 신청 방법은 다음과 같습니다.
1. 사전 상담: 한국주택금융공사 홈페이지 또는 고객센터를 통해 사전 상담을 받습니다.
2. 신청서 제출: 신청서와 필요한 서류를 준비하여 가까운 한국주택금융공사 지사를 방문하거나, 온라인으로 제출합니다.
3. 심사 및 평가: 신청 후, 주택에 대한 감정평가와 신청자의 자격 심사가 진행됩니다.
4. 약정 및 설정: 심사 통과 후, 보증약정 체결 및 근저당권 설정을 완료합니다.
5. 연금 수령: 절차 완료 후 월별 연금 지급이 시작됩니다.
더 자세한 내용은 아래 영상을 참고하시기 바랍니다.
주택연금 장단점
장점
1. 평생 거주와 지급 보장: 주택에 계속 거주하면서 평생 연금을 받을 수 있습니다.
2. 국가 보증: 국가가 연금 지급을 보증하므로 안정적입니다.
3. 세제 혜택: 주택연금은 다양한 세금 혜택을 제공합니다.
4. 합리적 상속: 배우자에게 상속이 원활하게 이루어집니다.
5. 기초연금과의 연계: 주택연금은 기초연금 수급에 불리하게 작용하지 않으며, 재산의 소득 환산액에서도 차감됩니다.
단점
1. 주택 가격 상승 반영 불가: 연금 계산 시 주택 가격 상승이 반영되지 않습니다.
2. 비용 발생: 이자, 보증료 등의 비용이 발생합니다.
3. 재개발 및 재건축 시 제약: 재건축 시 한국주택금융공사의 1순위 저당권 유지로 인해 이주비 대출 등을 받기 어려울 수 있습니다.
주택연금 상속 중도해지
상속
주택연금 수령자가 사망한 경우, 배우자는 별도의 절차 없이 연금 수령 자격과 주택 거주 권한을 자동으로 이어받을 수 있습니다.
다만, 배우자 외에 주택을 상속받고자 하는 가족이 있다면, 상속인 간의 협의가 필요하며 그 결과에 따라 소유권이 조정될 수 있습니다.
이때 대출 원금과 이자는 주택을 처분한 뒤 상환되며, 처분 후 금액이 남을 경우 해당 금액은 상속인에게 분배됩니다.
부부가 모두 사망한 경우에는 주택을 매각하여 지금까지 수령한 연금액, 각종 보증료, 이자 등을 정산하게 됩니다. 만약 매각금액이 연금 수령 총액보다 적더라도 상속인에게 추가 비용을 청구하지 않습니다.
반대로, 처분 금액이 총 대출액보다 많으면 그 차액은 상속인에게 귀속되므로 손해 없이 재산을 물려받을 수 있습니다.
| 금액비교 | 정산방법 |
| 주택처분금액 > 연금지급총액 | 차액은 상속인에게 환급 |
| 주택처분금액 < 연금지급총액 | 초과분은 별도로 청구하지 않음 |
※ 연금지급총액 = ① 월 수령 누적금 + ② 수시인출금 + ③ 보증료(초기 및 연 보증료) + ④ 위 금액들에 대한 이자
중도해지
주택연금은 이용 도중 언제든 해지할 수 있습니다. 하지만 해지 시에는 지금까지 받은 연금과 발생한 이자, 보증료를 모두 상환해야 하며, 이로 인해 실제로 반환되는 금액이 줄어들 수 있습니다.
한 번 해지하면 동일 주택으로는 다시 가입이 불가능합니다. 수시 인출 기능을 활용할 수도 있지만, 이 경우 매달 수령하는 금액이 감소하게 됩니다.
중도해지를 원할 경우, 먼저 해당 금융기관이나 관리 지사에서 현재 남아 있는 연금대출 잔액을 확인하는 절차가 필요합니다.
상환해야 할 항목은 크게 네 가지입니다. 월별 수령액, 수시 인출한 금액, 초기 및 연 보증료, 그리고 위 금액들에 대한 대출 이자가 모두 포함됩니다.
이 모든 금액을 금융기관에 완납한 뒤에는, 상환 영수증을 발급받아 관할 지사에 제출하고 주택에 설정된 담보등기를 말소하는 절차까지 진행해야 합니다.
마치며
이상으로 주택연금의 전반적인 내용을 자세히 알아보았습니다. 노후에 주거와 소득을 함께 안정적으로 확보할 수 있는 제도인 만큼, 조건과 절차를 꼼꼼히 살펴보신 후 나에게 맞는 방식으로 활용하시길 바랍니다.
이번 글이 주택연금에 대한 이해를 돕는 데 도움이 되었기를 바라며, 현명한 노후 설계를 위한 결정에 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다!
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